Le bail commercial, mode d’emploi

On appelle bail commercial un contrat locatif unissant le propriétaire d’un local et une entreprise. Loin d’être une location ordinaire, le bail commercial est rigoureusement encadré par des normes légales que tout entrepreneur doit connaître avant de se lancer. Dans les lignes qui suivent, nous nous évertuerons à passer en revue le mode d’emploi de ce contrat essentiel à toute entreprise.

 

Qui peut en bénéficier ?

 

Les commerçants et les industriels, qui désirent souscrire à un bail commercial doivent être obligatoirement inscrits au registre des commerces et des sociétés. Les artisans doivent être, quant à eux, immatriculés au répertoire des métiers. La loi exige cependant que le local soit utilisé à des fins commerciales. L’activité qui y est exercée doit avoir une clientèle et fonctionner de façon tout à fait autonome. Le local faisant l’objet du bail commercial ne peut exclusivement servir d’habitation.

 

Quelle est la durée ?

 

Sauf dérogation, tout bail commercial a une durée minimum de 9 ans. Le bailleur a toutefois la possibilité de mettre fin au bail durant la 3ème année, la 6^ème année ou la 9^ème année. L’entrepreneur ne peut casser le contrat en dehors de ces périodes sans se soumettre à des pénalités. Sa décision doit toutefois être notifiée par voie d’huissier au propriétaire dans un délai minimum de 6 mois avant ladite période. Le propriétaire ne peut en aucun résilier le bail commercial avant sa fin. Il peut décider de ne pas renouveler le bail à la fin du contrat, mais il devra verser une indemnité d’éviction très élevée au locataire. Le propriétaire ne peut éviter cette pénalité que si l’éviction est consécutive à la dégradation du bâtiment ou s’il souhaite y loger des membres de sa famille n’ayant pas de logement.

 

Fixation du loyer

 

Le loyer est fixé par convention entre le locataire et le propriétaire. Le loyer peut être fixé en numéraire ou soumis à certaines conditionnalités. Les deux parties peuvent décider que le loyer soit une fonction mathématique des recettes ou du chiffre d’affaire de l’entreprise. On parle en ce cas de clause recette. Il est également possible d’indexer le loyer à un certain nombre d’indices, comme l’indice des loyers commerciaux (ILC), l’indice des loyers des activités du tertiaire (ILAT) ou l’indice du coût de la construction. Le loyer est donc calculé chaque année en s’appuyant sur ces indices publiés par l’INSEE. Le loyer peut être également révisé tous les 3 ans, mais sa variation ne doit néanmoins pas excéder celle de l’un des trois indices ci-dessus mentionnés. Le bail commercial peut être également assorti d’un pas de porte payable par le locataire. Ce montant couvre non seulement la dépréciation subie par le local, mais également le droit de renouvellement du contrat.

 

Le bail commercial est avant tout destiné à protéger l’entrepreneur et son activité. Très encadré par la loi, il met les entrepreneurs à l’abri des nombreux aléas que peut comporter tout contrat de location. Les entrepreneurs ont tout intérêt à user de cet outil très accessible et hautement bénéfique.